金融緩和が始まってから市場の金利は下がり続けています。
住宅ローンもその恩恵を受けて史上最低の金利を更新しています。
私は平成17年6月に主人名義で住宅ローンを組み、当初3年固定で金利1.25%で支払いスタートし、その後の見直しで10年固定金利の3.0%にしました。
そのころは、自民党から民主党に政権交代した時で政権への期待感から金利もじわりじわりと上昇していたときでした。
急激に金利が上がったら支払いが辛いと考え10年固定金利にしました。
しかし、民主党政権は長くは続かず自民党への政権交代で安倍政権となり、黒田総裁が就任してからはさらに金融緩和が進み超低金利が続いています。
どのようにすれば、借り換えが上手くいくのでしょうか？
金利の見直しは、まず借入している銀行へ相談を
高い金利を支払っている人は、まず借りている銀行に相談をして金利の見直しをお願いします。
他の銀行に借り換えをすると保証料・手数料・登録免許税・登記費用・印紙代など数十万から場合によっては100万円近くかかってしまうこともあります。
諸費用を支払わない為には、極力借入している銀行で見直しができれば一番良いわけです。
銀行からは基本的にはできないことになっていると言われましたが、我が家のように実際相談したら金利の見直しができるケースもあります。
絶対不可能かと言われればノーになります。
ですから、まず金利の見直しをするときは借入している銀行に相談するのがよいと思います。
ここで、相談する前提として一度も過去に滞納延滞がないことが条件になります。
一度でも延滞滞納がある場合の金利の見直し、他の銀行への借り換えはほぼ不可能です。
我が家も一度残高不足で落ちなかったことがありましたが、すぐに気がついてその日のうちに銀行に連絡したら、その日中に入金すればもう一度振替の手続きをしてくれるということで大丈夫だったことがあります。
延滞・滞納が住宅ローン借り換えには致命的となりますので注意が必要です。
住宅ローンの金利見直しが借入している銀行でできなかった場合は、他の金融機関を探します。
借り換えを検討する場合のポイント
ポイント
1.インターネット等で銀行の借り換えの金利を調べましょう。
より有利な条件で借り換えできるところを2.3候補に挙げます。
ポイント
2.実際に借り換えシュミレーションでトータルの支払い金額と月々の支払金額を確認し現在の支払いに比べてどのくらい支払いが下がるのかまたメリットがあるのかを確認します。
ポイント
3.借り換え金利差や支払額だけでなく、最近の住宅ローン借り換えは団体信用保険以外に独自で八大疾病保障、がん保障など様々な特約保障をつけている銀行が増えてきています。
病気になって働けなくなっただけでは住宅ローン返済はなくなりません。
このような病気になった時に支払いが免除になったりローン残債が半額になったりするような特約もぜひ検討してみてください。
複数の金融機関を検討するのは、どの金融機関でも借り換えができるとは限らないからです。
銀行ごとに審査基準があるので借り換えできる銀行と借り換えができない銀行が出てきます。
そのため複数の銀行を検討することが必要になってくるのです。
我が家の場合も、みずほ銀行と三井住友信託銀行に仮審査を依頼しましたが、みずほ銀行は金利条件もあまりよくないうえに借り換えは難しいとのことでした。
三井住友信託銀行は借り入れ金利条件やその他の条件もよく仮審査も通過したので、結果的に三井住友信託銀行で借り換えることになりました。
このように、どこの銀行でも借り換えができるわけではありません。
借り換えを三井住友信託銀行にきめた理由
金利差借り換えた時に金利差が1.01%
特約三井住友信託銀行独自の特約保障で八大疾病保障・三大疾病保障・がん保障特約があり、その中の三大疾病保障50%給付型をつけました。
特約のお金は金利を0.15%上乗せするようになります。
こちらの特約はがん・急性心筋梗塞・脳卒中になったときローン残高が半額になり、病気やけがで入院したら一時金10万円・住宅ローン2ヶ月分保障でさらに2か月以上継続して入院した場合はさらに30万円一時金が受け取れる内容です。
我が家の場合は、民間の生命保険でもがん・急性心筋梗塞・脳卒中や障害状態・介護状態になった場合一時金が1100万円受け取れそのほか死亡保障・入院・手術保障ある内容に加入しているので金利があまり増えないように特約は真ん中のプランを選びました。
特約は、現在加入している保険の内容と合わせて不足分を補てんする感じで加入するとよいかと思います。
我が家が加入したのは平成26年です。
繰り上げ返済無料繰り上げ返済手数料がかからず、いつでもネットやATMからの繰り上げ返済が可能。
お金に余裕ができたときにATMやインターネットダイレクトから返済できます。
また自由返済という設定ができ、設定しておくと毎月の支払いに上乗せして返済できます。
いちいち手続きしなくて済みます。(1万円から)
繰り上げ返済が自由にできるのはとても魅力です。
繰り上げ返済をすることで支払総額は減り、また支払期間も短縮できます。
最近は、銀行の住宅ローンの差別化を図る意味で、初めからサービスで付帯されている場合もあります。
実際に借り換えてみて
借り換え前
山梨中央銀行で変動金利1.675%
平成26年9月現在、約2690万円の残高
完済：平成52年6月26日
毎月：107.234円(元利均等払い)
支払い総合計：33,677,190円
借り換え後
三井住友信託銀行5年固定ﾌﾟﾗﾝ特約5年0.64% 6年目から変動金利0.925%(仮定)
平成26年10月 2750万円借り換え
完済：平成51年10月27日
毎月：初回106.283円(元金均等) 特約終了平成31年10月27日
※元金均等のため平成30年4月現在 1049.238円
平成31年11月27日~変動金利(予定)
現在の短期プライムレートの基準から想定すると0.915%の予定
毎月：初回108.441円(元金均等)
完済：平成51年10月27日
支払い合計：30.314.720円
借り換えメリット：2.754.795円削減
となります。
借り換えまでには、手間暇かかりますが借り換えて金利差により支払総額が減るならば手間を惜しんで借り換えを検討すべきだと思います。
変動金利の注意点
ですが、家庭の経済状態をよく把握し、変動金利の原理をよく理解したうえで利用することをおすすめしまう。
変動金利の仕組みを理解せず、固定金利よりも金利が低いからという単純な理由で利用するのは利用後金利が変動して毎月の支払が増えた時に困ることになります。
変動金利を利用する場合は、もし金利が上昇したと仮定し毎月の支払いが増えたとしても支払うことが可能と判断した場合に利用することをおすすめします。
また、世界経済や金融の動きに敏感で変動金利を利用していても景気の具合で固定金利に切り替えられる人や、金利上昇で多少支払いが増えたとしても現在の低金利を享受したいと割り切っている方は思い切って変動金利を利用するのもありです。
我が家も平成17年6月から住宅ローンを支払っており、今年で13年になります。
一度3%の固定金利にしましたがすぐに変動金利に切り替えました。
2022年現在、変動金利はほとんど変わっていません。
現在も0,915％で支払っています。
固定金利にもリスクはある
3%の固定金利にしたときは、金利のせいで110.000円(元利均等)くらい毎月支払ってもなかなか元本が減りませんでした。
借り換えをして3年5か月になります。
2750万円で5年固定0.64%(元金均等)で借り換えした現在の残高は、2.3471.694円です。
3.758.306円返済したことになります。
もし、2750万円を固定金利3%(仮定)で元金均等で支払っていたら
当初支払いは160,000円で始まり支払総額は、
37.846.800円になります。
借り換え後の変動金利シュミレーションに比べて
7.532.080円も余計に支払わなければなりません。
この金額を見ると一概に固定金利が良いとも言えないと思います。
一番良いのは現金キャッシュですが、住宅ローンをキャッシュで買える人はほとんどいません。
このように見てみると、固定金利にも変動金利にもそれなりのリスクがあることがわかります。
平成17年6月から住宅ローンを利用して金利の推移を見てきましたが13年過ぎたところですが金利はほとんど変動していません。
変動金利にほとんど変化がない理由
短期プライムレートの推移
1996年→1.625%
1999年→1.375%
2000年→1.5%
2006年→1.625%
2007年→1.875%
2008年→1.675%
2009年→1.475%
2018年→1.48%
ご覧になると一目瞭然ですね。
短期プライムレートがほとんど変動していません。
ですので、変動金利もほぼ固定化された状態になっているのだと思います。
今後、変動金利は上昇するのかと頭を悩ませる方は多いのではないでしょうか？
我が家もその一組です。
今まで住宅ローンを支払ってきた経験からすると、まだ変動金利の低金利はしばらく続くのかな～と思っています。
現在では、固定金利もフラット35などは変動金利並みに金利が低くなっています。
新規で購入を考える方はこの低金利を享受するのもよいでしょう。
借り換えの場合は、フラット35は利用できませんので借り換えの場合の固定金利の利率になります。
フラット35よりも金利は高めです。
固定金利にするか変動金利にするかは、ご家庭の家族構成や経済状況などを考えて決めるのがよいと思います。
我が家は、金利上昇のリスクを取っても少しでも早く元金を減らしたいという結論になりました。
元金が減ればトータル支払額が減るからです。
高い金利で払うということは元本がなかなか減らないということでもあります。
最後に
