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【マンション購入】後悔しないために購入前に確認すべき5つのポイント!

さくら
2019年10月から消費税10%が導入になります。

日常的に利用している食品などは軽減税率の導入などにより8%の現状維持となりますが、住宅購入については消費税10%の対象となることから、戸建てやマンションの購入を検討されている方は、2019年10月以前に購入しようと駆け込み需要が予想されます。

さくら
知識もなくあまり勉強もせずにインスピレーションで住宅購入はあまりオススメできません。 私が実際にマンションを購入して失敗した経験から、購入前に気をつけたい5つのポイントをお伝えします。

モデルルーム

マンション購入を検討している人は、もうすでに色々なモデルルームを見学に行っていることでしょう。

さくら
モデルルームだけを見て、簡単に購入を決めてしまうのはのちのち後悔することになります。

これ、私の実体験です。

モデルルームは、実際マンションが建設される予定地より少し離れたところに建設されていることが多いです。

このような状態では、実際に住むマンションの詳しい状況がわかりずらいです。

例えば、日照や近隣の交通状況などは実際に住むことになる建設予定地に行かなければ確認することはできません。

ですが、売り側はモデルルームのパンフレットのみの説明で、実際に住むリアルな現地の情報はほとんどわかりません。

このような状態でマンション購入を決めてしまうと、入居した後にこんなはずではなかったという不満が起きやすくなります。

さくら 
モデルルームを見て購入を検討するという段階になったら、実際にマンションが建つ場所まで足を運び周辺環境をよく観察しましょう。
さくら
特に日照状況は、長く住んで行くうえで重要なポイントになります。

自分が購入する位置を想定して、朝・昼・夕と日照がどの程度確保できそうか確認することは大切に感じます。

さらに周辺の道路事情がどうかということも重要なポイントです。

舗装された道路か、狭くて車でのすれ違いが困難だったりするような道路事情だと住んでから大変です。

ある程度舗装されていて、走りやすい道幅が確保された地域が住みやすいと思います。

周辺が、準工業地域・工業地域・工業専用地域でないかも住環境として確認すべきポイントになります。

この3つの地域は、様々な工場を建てることができるんです。

さくら
住むための環境を考えるとよい環境とは言いにくいです。

もくもくと煙がのぼる空気を吸いたくないですよね。

そんなことも、実際にマンションが建つ場所に行かないとわからないです。

内覧

モデルルームに設定される部屋は、一番大きな部屋の角部屋で作られていることが多いです。

実際そのモデルルームと同じ部屋を購入する人は、マンション購入の全世帯の一部にすぎません。

さくら
ほとんどの人は真ん中の部屋に住むのですから、モデルルームでいくらイメージを膨らませたところで、実際に購入した後にこんなはずではなかったとなるケースが現実です。

ソファーや家具の購入は、モデルルームを見てなんとなく購入してしまうケースが多いため、実際引っ越しの時に家具を入れてみると思ったより大きすぎた、などというミスマッチが起きることが多く見受けられます。

さくら 
マンションを購入する際は実物を内覧できない分、さらに慎重に購入を検討する必要があります。

立地

さくら 
駅の近くを選ぶこと。

マンションを購入するなら、絶対に駅から近くをおすすめします。

マンションは、戸建ての土地の資産価値と違ってマンション自体が資産価値になります。

マンションの資産価値は、いかに便利な場所にあるかに尽きます。

駅から離れたマンションは、それだけで資産価値が少なくなり売却する際にもなかなか買い手がつかなかったり、売れたとしてもだいぶ安く叩かれての売却を余儀なくされる場合があります。

その点、駅の近くのマンションはその利便性から資産価値が落ちにくく、売却する際の値崩れもしにくくなります。

主要沿線で快速などが停まる、また始発駅などはねらい目ですが需要が多いため競争も激しく購入金額も吊り上る傾向にあります。

主人と主人の母親が購入したマンションは主要路線から外れた各駅しか止まらない駅で、駅から徒歩10分弱の場所を購入しました。

さくら
いろいろあって売却することになったのですが、ローン残高と売却額はマイナス800万円でした。(平成17年)

私の弟が、南福岡駅目の前のマンションに住んでいましたが、事情があって東京に引っ越しとなり売却したらなんとローン残高よりプラスで売却できたとのことです。(2020.1月)

さくら
マンションを購入する際に、路線と駅近くがどれだけ資産価値が違うのかお分かりいただけたでしょうか?

居住者の層

さくら 
マンションに住む人たちの層を意識する。

マンションを購入する時、あまり同じマンションに住む人たちのことまでは考える人は少ないと思います。

現在、金融緩和や銀行側が個人の住宅ローンの貸し出しを積極的に行っていることから、頭金なしでも購入できるとあって誰でも銀行側の条件をクリアできればローンを組むことができます。

貸し出す金額も80歳までの支払ができることを前提にローンを組むことができ、収入以上に大きな金額の物件を買えるようになっています。

そんな事情もあって、入居して年数が過ぎてくると人によっては、ローンの支払が難しくなるというケースが出てくる場合があります。

そうなると、入居者みんなで将来のために積み立てている修繕積立金を滞納する住人が出てくるケースが発生します。

このようなことがあると不公平感が出てきますし、将来大規模修繕ができないということにもなりかねません。

購入前に、どのような人たちが入居しそうなのかを営業マンに確認してみても良いと思います。

このようなリスクを減らすには、新築のマンションを購入するよりも築浅の中古マンションで購入前にそのマンションの管理会社に管理費や修繕積立金などの滞納状態などを聞くのも一つの方法です。

いくら必要?

さくら 
マンションは、住宅ローン以外にもかかる経費がありますので、トータルで支払金額を検討する必要があります。

住宅ローンの無料相談なら【スマートホーム】

修繕積立金

さくら
新築のマンションを購入する場合、修繕積立金は安く設定されていることが多く見受けられます。

これはマンションを購入してもらうために当初の費用を安く見せるためでもあります。

実際に入居当時の金額のままでいくことは少なく、数年してからこのままの金額で積み立てていくと10年過ぎの大規模修繕費用が不足してしまうため、修繕積立金の増額を余儀なくされるケースが多々あります。

今流行のタワーマンションの修繕積立金は特に注意が必要です。

近年急速に伸びているタワーマンションですが、まだ一度目の修繕を迎えているタワーマンションはほとんどありません。

普通のマンションとは違い、タワーマンションを建てたは良いけれど修繕できる会社は数少ないのです。

特殊な作業になるため、請け負う会社がとても少ないのが現状です。

そのため、修繕できることになってもかなり高額な費用がかかると予想されています。

毎月の支払いをギリギリにしている人は注意が必要です。

さくら 
このような不測の増額にも対応できるように余裕のある住宅ローンの支払設定にしておくことをおすすめします。

※戸建て住宅も定期的な外壁修繕に向けて自助努力の積み立ては必要です。

管理費・駐車場代

マンション購入は戸建ての住宅ローンの支払いとは違って、管理費と駐車場代(マンション敷地内に無料の所もある)などが必要になります。

戸建てなら、自分の敷地に車を停められれば駐車場代はかかりませんので、月の支払いは住宅ローンのみとなりますが、マンションの場合には住宅ローンの支払いの他にマンションを管理してくれる管理会社の費用がかかり、将来的に老朽化したときの修繕費用の積み立てが必要になります。

マンションを購入するには、住宅ローン以外に管理費、修繕積立金、駐車場(外借りする場合)が毎月必要となります。

戸建てとマンションで同じ金額の物件を購入した場合には月々の支払いはマンションのほうが高くなります。

まとめ

ポイント

モデルルーム見学だけでなく、実際の建設予定地にも足を運び周辺環境をチェックする。

ポイント

マンション購入には、住宅ローン以外に管理費・修繕積立金・駐車場代がかかるため余裕をもった支払設定にすること。

さくら 
モデルルームを内覧すると、とても素敵に家具などが展示されていて、ついついマンション購入を急いでしまいそうになりますが、そこは落ち着いて冷静になって本当に支払いが可能か、必要な部屋の広さはあるか、周りの環境は大丈夫か?!

じっくり検討したうえで購入しましょう。



 

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